Выбрать подходящее помещение для бизнеса бывает непросто. Ошибки в этом вопросе могут дорого обойтись. Например, предприниматель может арендовать помещение с хорошей проходимостью и подходящей площадью, но уже после подписания договора узнать о нехватке электрической мощности или невозможности установить необходимое оборудование. Эти и другие риски важно исключить еще на старте.
При подборе помещения полезно составить чек-лист с требованиями к нему, включив в него:
- Необходимую площадь
- Район или конкретную локацию
- Максимальную цену с учетом всех выплат (ЖКХ, охрана, клининг и пр.)
- Требования к электричеству, водоснабжению и вентиляции
- Возможность размещения оборудования
- Наличие парковки или зоны разгрузки
- Требования к доступу посетителей
Для бизнеса, который работает с клиентами, важно оценить не только само помещение, но и путь покупателя до него. Удобный вход, транспортная доступность, парковка, безбарьерная среда и заметность вывески могут напрямую влиять на количество посетителей.
Помещение может выглядеть подходящим, но это не означает, что в нем можно без ограничений вести любой бизнес. Особенно внимательно стоит подходить к аренде площадей под производство, общепит, медицинские услуги, образовательную деятельность или склад. Для таких видов деятельности могут иметь значение технические характеристики объекта, требования пожарной безопасности, санитарные нормы и другие условия.
Если для ведения бизнеса требуется лицензия или другие разрешительные документы, требования к помещению надо проверить до заключения договора. Иначе может оказаться, что деньги на аренду и ремонт уже потрачены, а использовать объект по назначению нельзя.
Если помещение находится в историческом здании, важно выяснить, не является ли оно объектом культурного наследия. Такой статус может ограничивать ремонт, перепланировку, установку вывесок, замену отдельных элементов здания и другие работы.
Перед подписанием договора необходимо убедиться, что арендодатель действительно имеет право распоряжаться объектом. Проще всего, когда договор заключает собственник помещения. Если это делает представитель, надо проверить его полномочия. Отдельного внимания требует ситуация, когда помещение сдает другой арендатор. При субаренде нужно уточнить, допускает ли ее основной договор и есть ли для этого необходимые согласования.
Крайне полезно проверить сам объект на наличие обременений и ограничений, понять, не возникнут ли обстоятельства, из-за которых пользоваться помещением станет невозможно. Стоит самостоятельно получить сведения о нем и не ограничиваться документами, которые предоставляет вторая сторона.
Также важно осмотреть и оценить помещение на месте. Иначе можно упустить моменты, которые позже могут потребовать дополнительных вложений. Например, состояние электропроводки, работа отопления, вентиляции, водоснабжения и канализации. Если планируется использовать большое количество техники, необходимо отдельно проверить доступную электрическую мощность. Для склада или производства может оказаться критичной высота потолков, возможность подъезда грузового транспорта или наличие зоны разгрузки.
Перед подписанием договора нужно понять, сколько бизнес будет платить каждый месяц в общей сложности. Иногда помещение сдается по низкой цене, но при этом арендатор отдельно оплачивает коммунальные услуги, эксплуатационные расходы, охрану, вывоз мусора и другие платежи. Полезно отдельно уточнить, что входит в арендную плату и какие коммунальные услуги оплачиваются дополнительно.
Договор аренды — это не просто формальность. В документе должны быть четко определены объект аренды и размер платы. Само помещение желательно описать максимально конкретно, указав адрес, площадь и другие идентифицирующие характеристики. При необходимости к договору можно приложить план помещения. Не менее важны положения о ремонте, досрочном расторжении договора, изменении стоимости аренды, обеспечительном платеже, ответственности сторон и порядке возврата помещения.
В коммерческих площадях часто возникает вопрос ремонта. Предприниматель может потратить значительную сумму на отделку, установку оборудования и подготовку объекта к работе. Поэтому до начала работ важно определить, кто отвечает за разные виды ремонта и за конкретные элементы (инженерные сети, вентиляцию, отопление или другие системы).
После подписания договора помещение нужно правильно принять. Для этого обычно оформляется акт приема-передачи. Не стоит подписывать его, что называется, не глядя. В документе надо зафиксировать состояние помещения на момент передачи, существующие недостатки, показания счетчиков и имущество, которое передается вместе с объектом. Полезно также сделать фотографии.
При заключении долгосрочного договора аренды недвижимости нужно учитывать требования законодательства о государственной регистрации. В частности, договор аренды недвижимого имущества на срок от года подлежит государственной регистрации в установленном порядке. Более короткий договор дает больше гибкости, но хуже защищает вложения арендатора в ремонт и развитие точки.
